6 réponses à ce sujet

[Sylvain69]

Bonjour à tous,

voici mon problème:
Je souhaite acheter un ancien local industriel ayant une surface au sol de 4000m² sur un terrain de 9500m² comprenant environ 70 places de parkings
Ce local est destiné pour une activité commercial.

Je suis allé voir l'adjoint au maire qui est d'accord pour le projet. Mais il ma fait comprendre que je devais respecter le PLU...ok, mais dans la zone ou est le local, le PLU demande 1 place de parking pour 25m² de surface au sol et surtout une emprise au sol excédent pas 30% de la surface total pour les activités commerciales !

C'est complétement absurde, j'achète un local et je dois rajouter 130 places je sais pas ou et n'utiliser que 3000m² de sa surface au sol!!
Y'a t-il un moyen de faire réviser le PLU? Quelles sont mes marges de manœuvres, les recours possibles?
La mairie peut-elle me faire chier si j'achète quand même ce local et que je respecte pas le PLU, en même temps c'est impossible de le respecter à moins d'agrandir le terrain en rachetant le voisin !

Merci d'avances pour votre aide Sylvain69

[FP44]

il doit y avoir un moyen qui est de ne pas tout mettre en surface commercial uniquement la parti vente et classer le reste en local industrielc

mais je crois que pour toi un notaire et un conseiller juridique pourrais être le bien venus

[FLOYD]

Changer le PLU, même pas en rêve. Les ratios que tu indiques sont les mêmes partout.

Reprenons:
9500 m2 x 0,30 = 2850 m2 maxi pour la surface commerciale
2850 m2 / 25 = 114 places de stationnement

On compte 8 places pour 170 m2 de goudron
114 places x 170/8 = 2422 m2 pour la surface du seul stationnement et c'est à minima.

Il reste:
9500 m2 - (2850 + 2422) = 4227 m2. pour les voiries, les espaces verts, les bassins de rétentions, etc… ce qui n'est pas trop!

Choisir le rapport de force avec une commune; n'y songe pas. Une yourte bien discrète pourra être tolérée, mais pas un magasin qui devra avoir reçu un permis de construire, un passage en commission commerciale et toutes les autorisations nécessaires aux établissements recevant du public. (pompiers)

Pour finir, es-tu certain que cet ancien atelier fera un magasin satisfaisant à un coût raisonnable? Un parking de 70 places serait-il suffisant pour le bon fonctionnement et le développement de ton commerce?

[Sylvain69]

Bonsoir et merci pour vos réponses,

celles-ci m'ont conforté sur le fait de garder de bonnes relations avec la mairie et qu'une aide juridique serait la bien venue.

Je me permets de préciser, que ce local à pour but de vendre différents services dans le domaine du sport, mais il s'agit en aucun cas d'une grande surface^^!

C'est pour cela que j'ai besoin de toute la surface au sol (les 4000m²) plus les 1000m² restant de locaux sociaux qui sont sur deux étages.
L'étude des flux des clients indique que les 70 places déjà en places suffises.
Je veux bien admettre qu'il faut avoir un cadre juridique et légal aux constructions par le biai du PLU mais là j'achète un local existant et je ne fais que des travaux d'aménagemments.
De plus, j'ai lu, dans un pdf sur internet, que les PLU peut être révisable et plus précisement que l'emprise au sol, dans certaines conditions, peut être augmenter de 20%.

Confirmez-vous ces informations?

Y'a t-il vraiment aucun moyen juridique ou autres subtilitées de définition de l'activité pour éviter, que je me prive de 1000m² de surface, qui rendrait mon projet non viable, et de faire des places de parkings qui ne seront jamais utilisées?

Je vous remercie sincèrement pour tous les conseils et avis que vous apportez.

[FLOYD]

"vendre différents services dans le domaine du sport" dis-moi si en traduisant par "salle de gym" je suis loin de la réalité?

Si ce n'est pas un commerce de distribution courant, type super-marché ou magasins spécialisés, des normes différentes semblent mieux adaptées… mais je ne sais rien sur ce point.

Je rencontre une personne ressource qualifiée vendredi; avec les précisions que tu me donneras, je peux lui poser la question.

[Sylvain69]

"vendre différents services dans le domaine du sport" dis-moi si en traduisant par "salle de gym" je suis loin de la réalité?

Si ce n'est pas un commerce de distribution courant, type super-marché ou magasins spécialisés, des normes différentes semblent mieux adaptées… mais je ne sais rien sur ce point.

Je rencontre une personne ressource qualifiée vendredi; avec les précisions que tu me donneras, je peux lui poser la question.

Bonjour FLOYD,

Ta traduction est proche de la réalité. Pour tout te dire, fini les secret^^, ce complexe proposerait plusieurs activités et services:

• Foot en salle et squash sur la majorité de la surface (4000m²)
• Réception avec bar/resto
• Salle de sport/fitness/danse
• Espace détente avec hamamm/sauna....
• et autres bureaux et salles de réunion et petits terrains dédidés à différents pubics et indépendants

J'ai trouvé sur internet un tableau récapitulant les normes de l' emprise au sol selon les activités, et celles-ci varient beaucoup, malheuresement je n'arrive plus à le retrouver!!
De plus dans le PLU de la commune concerné, l'article "emprise au sol" pour la zone du local définie le coefficient selon ces termes:

• 0.3% pour les activités commerciales,
• 0.6% pour les autres activités.

Franchement, ça veut rien dire, car il existe 4 types d'activiés commerciales dont les activités commerciales et industrielles, artisanales, libérales, agricoles; mais pas juste acitivités commerciales, celle-ci est couplée avec les activités industrielles.
L'adjoint à l'urbanisme, m'a présenté la chose comme les activités commerciales et les industrielles (les autres), il dit n'importe quoi!!

Bref, penses-tu, qu'en jouant sur le fait que le complexe acceuillera plusieurs types d'activités, commerciales et autres (libérales par l'intermédiaire de coach sportif indépendants) peut faire varier le coef d'emprise au sol?

Je te remercie grandement de te proposer de relayer mes intérrogations.

Bonne soirée

[FLOYD]

La "personne ressource qualifiée" a bien voulu répondre à ma question… posée en terme très généraux.
Elle confirme ce que nous redoutionsÂ…

Avec les précisions que tu donnes sur ces futures activités, il me semble clair que ton statut d'entrepreneur sera celui de commerçant indépendant. Difficile avec ce statut de revendiquer l'application de règles différentes. Ni l'artisan, ni le libéral, ni l'agriculteur ne sont des commerçants.

Sincèrement je pense que ton projet sera mieux intégré sur une parcelle moins bâtie, plus verte…

Quant à faire rentrer un programme architectural complexe dans une boite pré-définie de type ancien batiment industriel, c'est à mon avis, loin d'être facile. Des travaux d'adaptations, de reprise, de mises aux normes (très strictes…) vont s'imposer et faire monter la note.

Ce n'est qu'un avis, mais un projet neuf, réalisable par phase, extensible, BBC, pourra mieux convenir à ton excellente idée.