Aller au contenu


Photo

Achat de terrain et Safer


  • Veuillez vous connecter pour répondre
120 réponses à ce sujet

#21 xxch

xxch

Posté 05 avril 2011 - 09:12

Edit modo : topics combinés

 

======

 

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un verger. A droite (20 ares) et à gauche (3 ares) d'une partie de mon terrain il y avait aussi des vergers, mais non exploités ils étaient en friche et les ronces empiétaient sur mon terrain.
Donc voici plus de 2 ans que j'avais contacté les deux propriétaires âgés, et comme j'avais rendus de petits services (surveillances, nettoyages) ils étaient prêts à me vendre les terrain (mais seulement à moi). Nous avions trouvé un prix convenant aux deux parties...
Acte chez le notaire... Et voilà que 3 jours avant la fin du délai, recommandés de la SAFER pour préempter.
En fait le délégué (viticulteur) Safer local du village où se situent les terrains a fait valoir le droit de préemption pour lui-même (au nom de son fils) !!!
Quelle déception pour moi et pour les vieilles dames. D'ailleurs elles ont essayer de contacter ce monsieur par téléphone, qui disait à sa secrétaire qu'il n'était pas là (entendu par une des dames !)
J'ai fait acte de candidature auprès de la Safer en espérant au-moins avoir le petit terrain de 3 ares à gauche de mon terrain. Le viticulteur que j'ai contacté m'a dit qu'on pouvait événtuellement s'arranger... Il me proposait d'échanger ma partie haute de verger entretenue (3 ares) avec la partie en friche de 3 ares !!!
Donc voilà, depuis plus de 2 ans ces friches ont été acquises par ce viticulteur et rien n'a été fait dessus... et les ronces continuent d'envahir mon terrain.
Le terrain n'est pas en zone AOC, est non constructible, mais peut accueillir des bâtiment agricole.

Ma question : en cas de préemption, le nouvel acquéreur ne doit-il pas faire quelque chose du terrain avant un certain délai ?
Peut-on faire annuler la vente ?

Merci pour votre aide.



#22 Tis

Tis

    Curieuse palmée

  • Membres
  • 7523 messages
  • Genre: Non spécifié
  • Localisation:Limousin

Posté 05 avril 2011 - 10:54

Il y a nettement un conflit d'intérêt dans cette préemption.
A ta place je contacterais la Confédération paysanne qui lutte elle aussi contre les magouilles de la Safer : SAFER : En finir avec 50 ans d’opacité et la politique des petits copains

#23 FLOYD

FLOYD

    brainstormeur

  • Membres
  • 15379 messages
  • Genre: Homme
  • Localisation:LE MANS

Posté 05 avril 2011 - 17:14

A peine croyable, la safer se mouiller ainsi pour 2300 m2!

Voir avec le notaire si en devenant, temporairement, locataire des deux parcelles tu ne deviendrais pas ipso facto prioritaire pour une acquisition.
Voir aussi quelle position pourrait prendre le maire et son conseil municipal.
Voir enfin, à interpeller le Préfet, par lettre recommandée avec AR.
… et pourquoi pas obtenir un article bien senti dans les journaux?

#24 crepidule

crepidule
  • Genre: Non spécifié
  • Localisation:centre bretagne

Posté 06 avril 2011 - 09:24

A peine croyable, la safer se mouiller ainsi pour 2300 m2!

Voir avec le notaire si en devenant, temporairement, locataire des deux parcelles tu ne deviendrais pas ipso facto prioritaire pour une acquisition.
Voir aussi quelle position pourrait prendre le maire et son conseil municipal.
Voir enfin, à interpeller le Préfet, par lettre recommandée avec AR.
… et pourquoi pas obtenir un article bien senti dans les journaux?


Malheureusement c'est assez commun! Il y a aussi la possibilité de l'obliger à entretenir le verger comme théoriquement la loi l'y oblige, il se lassera peut être. Il est aussi possible de voir si le propriétaire à fait une déclaration d'exploitation (il faut pour cela être déclaré exploitant agricole), si il ne l'a pas faite, en faire une cela donnera priorité en cas de revente mais ce sera encore plus la guerre!

#25 Tis

Tis

    Curieuse palmée

  • Membres
  • 7523 messages
  • Genre: Non spécifié
  • Localisation:Limousin

Posté 06 avril 2011 - 10:45

Un très intéressant article d'un notaire détaille ce droit particuler : http://www.cravatede...on-de-la-safer/
En voici quelques extraits utiles à connaître :

Le droit de préemption classique n'existe que si un décret attribue ce droit à la SAFER. Ce décret doit être pris tous les cinq ans. Il n'est pas pris dans les mêmes termes. Le notaire doit donc examiner le décret attributif avant de purger le droit de préemption. S'il ny a pas de décret attributif, il n'y a donc pas à purger le droit. Ce décret indique les zones où la SAFER peut opérer.
A l'heure actuelle, la SAFER a aussi un droit de préemption dans les zones urbaines dans tous les départements français (sauf dans le Cantal).

(...) Les terrains sont préemptables mais il faut une surface minimale (donnée par le décret attributif). Mais, dans certaines zones agricoles, cette surface minimale peut être rapportée à zéro.

(...) * Opérations non préemptables : Articles L 143-4 et R 143-3 CR (lire le texte) :
- Echanges ruraux,
- Partages,
- Achats entre cohéritiers jusqu'au quatrième degré,
- Achats de jardins familiaux jusquà 1 500 m2,
- Bois (sauf si vendus avec des biens préemptables).

(...) Le droit de préemption du fermier est prioritaire sur celui de la SAFER sauf s'il est en place depuis moins de trois ans. Si la SAFER préempte un bien loué, elle doit le revendre dans les cinq ans de la purge et doit d'abord purger le droit de préemption du fermier. Si le fermier ne préempte pas, le bail continue.


Normalement ton droit de recours contre la préemption de la Safer était de 2 mois à partir du moment où tu as eu connaissance de cette action. 2 ans après c'est théoriquement trop tard.

Tu peux aussi consulter le blog d'un avocat spécialisé qui détaille, entre autres, les recours en matière de préemption
On y trouve cette précision :

une décision de préemption n'est pas une décision « relative à l'occupation ou l'utilisation des sols ».

Modifié par Tis, 03 juin 2014 - 17:15 .


#26 xxch

xxch

Posté 07 avril 2011 - 07:23

A peine croyable, la safer se mouiller ainsi pour 2300 m2!

Voir avec le notaire si en devenant, temporairement, locataire des deux parcelles tu ne deviendrais pas ipso facto prioritaire pour une acquisition.
Voir aussi quelle position pourrait prendre le maire et son conseil municipal.
Voir enfin, à interpeller le Préfet, par lettre recommandée avec AR.
… et pourquoi pas obtenir un article bien senti dans les journaux?



La vente a eu lieu en février il y a deux ans. Oui, si j'avais su j'aurai louer avant...

Ma remarque concernant surtout le fait que l'acheteur se sert de son rôle Safer pour se "servir"... et qu'ensuite il ne fait rien du terrain.

#27 FLOYD

FLOYD

    brainstormeur

  • Membres
  • 15379 messages
  • Genre: Homme
  • Localisation:LE MANS

Posté 07 avril 2011 - 22:09

Ok, je n'avais pas compris que les carottes étaient cuites.

La suggestion reste la même: tu prends ta plus belle plume et tu expliques au préfet ce que tu as constaté.
Des fois ça marche;)

#28 Tis

Tis

    Curieuse palmée

  • Membres
  • 7523 messages
  • Genre: Non spécifié
  • Localisation:Limousin

Posté 08 avril 2011 - 11:19

C'est à ce type de recours que tu penses Floyd ?

Le préfet a traditionnellement un rôle de contrôle des collectivités locales, comme les départements et les communes. Il s'agit d'un contrôle à postériori, c'est-à-dire après publication de l'acte.
Ce droit de contrôle porte aussi sur les budgets de ces collectivités.

Il porte aussi sur certains organismes publics exerçant une mission d'intérêt général et utilisant des fonds publics ou percevant des taxes parascales, comme par exemple certains établissements d'enseignement.

Le préfet ne détient cependant pas le pouvoir de sanctionner directement les collectivités locales ou d'annuler les actes irréguliers. Il ne peut que saisir le tribunal administratif au nom de l'Etat pour demander un sursis ou une annulation par exemple.
http://www.droitissi...ure/role-prefet

Modifié par Tis, 03 juin 2014 - 17:11 .


#29 FLOYD

FLOYD

    brainstormeur

  • Membres
  • 15379 messages
  • Genre: Homme
  • Localisation:LE MANS

Posté 08 avril 2011 - 21:08

Oui Tis tout à fait ça.
Un de mes amis, fonctionnaire retraité de l'Equipement, a du à plusieurs reprises se battre pour prouver sa bonne foie face à des courriers de dénonciation un tantinet calomnieux qui par la voie hierarchique étaient montés jusqu'au ministre qui avait ordonné à ses services de diligenter une enquête.

Le cas est ici différent, mais il est bon de savoir qu'un courrier argumenté peut trouver des suites.

#30 Tis

Tis

    Curieuse palmée

  • Membres
  • 7523 messages
  • Genre: Non spécifié
  • Localisation:Limousin

Posté 09 avril 2011 - 13:15

Floyd, attention dans ce cas car, comme l'explique Paul Jorion dans son blog, le tribunal administratif n'est pas toujours l'unique recours. Et suivant les motifs invoqués une procédure auprès d'un autre tribunal pourrait être plus pertinente :

Les SAFER avaient été initialement qualifiées « d'organismes de droit privé chargés de la gestion d'un véritable service public administratif », faisant du juge administratif le juge compétent pour apprécier la légalité de leurs décisions (CE Sect. 13 juillet 1968, Capus). Puis, le Tribunal des conflits a tranché en faveur de la compétence judiciaire (T. confl., 8 déc. 1969, SAFER Bourgogne).

Depuis, les différents niveaux de la juridiction judiciaire ont développé une intéressante jurisprudence sur la légalité des décisions de préemption prises par les SAFER. Pour autant, plusieurs décisions récentes conduisent à conseiller de ne pas négliger les questions de légalité administrative en cas de contestation de telles décisions.

En effet, un décret est nécessaire pour confier aux différentes SAFER la compétence pour préempter. Or, il semble bien que plusieurs de ces décrets soient entachés d'illégalité. Il peut donc être judicieux, pour contester une décision de préemption, de contester la compétence même de la SAFER.

L'article complet : http://droitdepreemp...irit.com/safer/

Pour l'affaire de ces 2 vergers qui te préoccupe Xxch il me semble qu'on peut distinguer quelques points à étudier avant de lancer une procédure :
- y avait-il un décret valide autorisant ces 2 préemptions ?
- les parcelles étaient elles toutes 2 incluses dans les zones précisées par ce décret ?
- le verger de 3 ares était-il un jardin familial ou une parcelle agricole ?
- faut-il contester la préemption/vente au profit du délégué local de la Safer alors que la décision a été prise collectivement ?

Modifié par Tis, 03 juin 2014 - 17:13 .


#31 FLOYD

FLOYD

    brainstormeur

  • Membres
  • 15379 messages
  • Genre: Homme
  • Localisation:LE MANS

Posté 09 avril 2011 - 23:19

Analyse très certainement pertinente, Tis.
Une bataille juridique à ce niveau de complexité suppose de dénicher l'avocat compétent, dévoué et pas trop gourmand en honoraires qui voudra bien réfléchir, s'informer, proposer une véritable stratégie, et justifier le type de procédure devant être engagée.
On peut me croire, il faut une conviction personnelle et un véritable acharnement pour oser se lancer dans quelques longues années de procédure, pouvant conduire jusqu'au pourvoi en Cassation.
Voilà pourquoi un premier courrier à monsieur le Préfet peut fournir de précieuses indications sur la faisabilité de l'action. Un premier pas en somme.

#32 xxch

xxch

Posté 14 avril 2011 - 09:49

Analyse très certainement pertinente, Tis.
Une bataille juridique à ce niveau de complexité suppose de dénicher l'avocat compétent, dévoué et pas trop gourmand en honoraires qui voudra bien réfléchir, s'informer, proposer une véritable stratégie, et justifier le type de procédure devant être engagée.
On peut me croire, il faut une conviction personnelle et un véritable acharnement pour oser se lancer dans quelques longues années de procédure, pouvant conduire jusqu'au pourvoi en Cassation.
Voilà pourquoi un premier courrier à monsieur le Préfet peut fournir de précieuses indications sur la faisabilité de l'action. Un premier pas en somme.


Oui c'est un fait que je ne veux pas me lancer dans une procédure couteuse pour 2000 euros de verger.
Mais c'est le principe d'amasser des terrains pas chers qui me répugne de la part de ce viticulteur.
Je vais explorer le courrier au préfet.

#33 syl20

syl20
  • Genre: Homme
  • Localisation:Terre
  • Intérêts:La Vie

Posté 23 juillet 2011 - 11:05

Salut,

Je remonte ce topic pour vous raconter une bonne.
Avec mon amie, nous avons signé un compromis de vente le 1/06/11 pour une parcelle classée au cadastre en nature de bois d' 1,5Ha. Lors de cette signature le notaire nous confirme et assure oralement qu' il n' y a rien a craindre avec la SAFER ou la nouvelle loi sur le droit de préférence.
Cette semaine (Le 21/07/11) nous recevons un coup de fil du fameux notaire en nous signalant qu' il a quand même fait valoir les droits de préférences!
Je fais des recherches sur cette loi et elle dit précisément qu' elle s' applique à "une parcelle boisé contigüe à une autre parcelle boisée, classée au cadastre en nature de bois." (j' ai le texte sous les yeux). Or dans notre cas La seule parcelle classée en nature de bois est celle pour la quelle nous avons signé le compromis le 1/06, les autres sont classées comme lande ou terre (je viens de la mairie et j' ai toutes les désignations sous les yeux).
Il y a bien une parcelle contigüe classée comme lande mais quand on s' y balade on voit bien que c' est un bois. J' ai trouve un texte qui dit "La référence à la culture déclarée au cadastre permettra de couper court à ces difficultés: si la parcelle boisée ne figure pas au cadastre dans la catégorie des bois, elle ne pourra donner lieu à l' application du droit de préférence."

En y réfléchissent un peu plus je me dit que 1,5Ha à 3750€ (négocié directement avec les vendeurs) à dût rendre jaloux quelques personnes proche du notaire.
On devais signer le 10 aout.

Je cherche des conseils pour faire valoir la loi tel qu' elle est écrite, simplement. Je ne pense pas en rester là, cette parcelle est à 200m de chez nous et j' avais de vrai projet pour ce lieu (ruches, fruitiers, chèvre,..)


Avez-vous des idées, conseils?

@+

#34 FLOYD

FLOYD

    brainstormeur

  • Membres
  • 15379 messages
  • Genre: Homme
  • Localisation:LE MANS

Posté 23 juillet 2011 - 13:36

Salut syl20,
Qu'en pense le maire de la commune, le propriétaire vendeur?
Peut-être prendre avis auprès du Centre Régional de la Propriété Forestière Privée. (CRPF)
Le notaire est celui du vendeur ou le tien?

#35 syl20

syl20
  • Genre: Homme
  • Localisation:Terre
  • Intérêts:La Vie

Posté 23 juillet 2011 - 21:25

Bonsoir,

Le maire ne veut pas prendre parti surtout que l' acheteur potentiel est agriculteur mais m' a quand même confié les désignations cadastrales voisines du terrain. Le proprio vendeur était heureux d' entendre les projets que nous avions pour ce terrain.
Je n' avais pas pensé au CRPF.
J' ai téléphoné à notre SAFER départementale, le gars me dit que la procédure n'a même pas été suivi dans l' ordre (je le rappel lundi pour qu' il me notifie le nouveau protocole de vente d' un terrain forestier avec droit de préférence, SAFER et tout le toutime).

Le notaire est celui du vendeur, j' aurai dû me faire assister de notre notaire.

Je vais voir aussi si un conciliateur de justice passe dans notre commune.

Merci

@+

#36 flanar l'ancien

flanar l'ancien

    promeneur égaré

  • Membres
  • 2935 messages
  • Genre: Homme
  • Localisation:Ariège
  • Intérêts:8% Minimum.
    Éventuellement, on en discute.

Posté 24 juillet 2011 - 12:52

S'il n'est pas trop tard, n'hésite pas à faire entrer en jeu ton notaire puisque tu en as un. ça n'augmente pas les frais puisque les 2 notaires alors se partagent les honoraires.
En tout cas, au minimum un coup de fil à ton notaire te permettra peut-être d'éclaircir les choses.

#37 Noëlmh

Noëlmh
  • Genre: Femme
  • Localisation:Moselle

Posté 24 juillet 2011 - 20:04

Une parenthèse, mais qui peut intéresser quelqu'un. Terrain à vendre de 30 hectares agricoles éparpillés, + ferme dans village en Moselle Centre. Il y a des grandes parcelles.
Souhait localement : maraîchage, petits fruits,
Il y a une Amap avec liste d'attente, un restaurateur qui cuisine local et légumes, et un périscolaire qui aimerait passer au tout bio.
Le cga a été contacté, Terre de liens aussi. Je diffuse autant que je peux, pour éviter que ces terres n'aillent grossir un agriculteur en conventionnel
On a besoin de bio en Moselle et surtout de cultures locales car c'est rares par chez nous. Ceux qui passent en bio, font surtout du bétail.
L'une des propriétaires aimerait que cette terre soit cultivée comme du temps de ses parents, il y a 30 ans et pas découpées.
Selon le cga, il semble que la safer soit briffée, pour agrandir le bio, because 20 % de bio en 2020.
Noëlmh

Si ce n'est pas dans la bonne case, avis aux modérateurs pour le déplacer.

Me contacter pour donner les références et les contacts auprès du cga ou du notaire et des explications.

#38 syl20

syl20
  • Genre: Homme
  • Localisation:Terre
  • Intérêts:La Vie

Posté 25 juillet 2011 - 07:59

Salut,

Une nouvelle semaine commence... On appel notre notaire, la SAFER (pour qu' il m' envoie le protocole de vente d' un terrain boisé), le CRPF (pour connaitre ce fameux texte qui interprète la loi) et un conciliateur.

En tout cas merci à vous FLOYD et flanar pour vos idées et soutien.

@+

#39 _Henri_

_Henri_

Posté 04 fvrier 2012 - 17:54

Edit modo : topics combinés

 

======

 

quand on achéte un terrain, il faut attendre 2 mois la non réponse de la SAFER, si on veut que ce soit plus rapide il faut payer environ 200 euros ( en fonction du bien acheté)
Je me pose la question, si ces régles sont bien légitimes ? pourquoi la safer met-elle si longtemps pour préempter un terrain agricole ou non ?

Si vous avez d'autres remarques sur cette institution, par exemple l'attribution des propriétés achetées par la SAFER, sur quels critéres objectifs ? on a jamais vu une agence immobiliére faire passer une sorte de concours pour attribuer un bien ?


  • wattpackthaph aime ceci

#40 l'ombre

l'ombre

    Summum jus, summa injuria.

  • Membres
  • 2179 messages
  • Genre: Homme
  • Intérêts:Summum jus, summa injuria.

Posté 04 fvrier 2012 - 18:53

La société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) dispose d'un droit de préemption sur la cession à titre onéreux de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole aux fins de réaliser des opérations entrant strictement dans l'un ou plusieurs des objectifs définis à l'article L. 143-2 du code rural et de la pêche maritime. Toutefois, le droit de préemption de la SAFER ne peut s'exercer qu'en cas d'aliénation, à titre onéreux, en pleine propriété. Les démembrements de droit de propriété, réalisés par cession d'usufruit d'une part, et cession de nue propriété d'autre part, peuvent donc effectivement permettre d'écarter ce droit. Compte tenu du recours grandissant à ces pratiques, un rapport a été demandé au Conseil général de l'agriculture et des espaces ruraux, qui a été remis fin décembre 2008.
Pour faire suite à ce rapport et dans le prolongement de la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 de modernisation de l'agriculture et de la pêche, un projet de décret sera soumis prochainement au Conseil d'État, en vue d'élargir l'information préalable donnée à la SAFER aux cas de démembrements du droit de propriété. La connaissance de ces cessions avant qu'elles ne se réalisent permettra ainsi de vérifier le contexte et la régularité des projets. Par ailleurs, les collectivités locales disposent de compétences pour préserver des espaces agricoles.
Le maire ou le préfet ont ainsi la possibilité de protéger des zones agricoles (ZAP) qui présentent un intérêt général soit en raison de la qualité de leur production soit de leur situation. Celles-ci peuvent faire l'objet d'un classement en ZAP délimité par arrêté préfectoral pris sur proposition de la commune ou avec son accord, après avis de la chambre d'agriculture, de l'Institut national des appellations d'origine (INAO) ou du centre régional de la propriété forestière (CRPF) si nécessaire, de la commission départementale d'orientation agricole (CDOA) et après enquête publique.
Tout changement du mode d'occupation des sols qui altère durablement son potentiel agronomique est soumis à la chambre d'agriculture et à la CDOA, sauf s'il s'agit d'une autorisation d'urbanisme pour une ZAP située dans un plan local d'urbanisme (PLU). Le conseil général, pour mettre en oeuvre une politique de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (PAEN), peut délimiter ces périmètres avec l'accord des communes concernées et après avis de la chambre d'agriculture et enquête publique.
Les terrains délimités par les PAEN ne peuvent plus être inclus dans une zone urbaine ou à urbaniser d'un PLU ni dans un secteur constructible d'une carte communale. Un programme d'action qui précise les aménagements et les orientations de gestion en faveur de l'exploitation agricole, de la forêt, de la préservation et de la valorisation des espaces naturels et des paysages peut être élaboré par le département et la ou les communes concernées. Pour protéger ces terrains, ceux-ci peuvent être acquis par le département soit à l'amiable ou par expropriation ou encore par préemption. Le droit de préemption peut être délégué à la SAFER.
L'agriculteur qui exploite les terres ainsi acquises doit respecter les prescriptions du programme d'action. La loi de modernisation agricole a également introduit des dispositions qui permettent de mieux maîtriser l'artificialisation des espaces agricoles. JO AN 10/05/2011 page : 4837